A descontinuação do pagamento dos aluguéis do prédio Lubrax, sofreguidão da Vibra (VBBR3) no Rio de Janeiro (RJ), interrompeu o fluxo de receitas dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI) que têm a arrendamento jornal pela empresa uma vez que lastro e gerou obsessão entre investidores que tinham os títulos de dívida – presentemente inadimplentes. Especialistas e representantes do mercado se dividem a cerca de o ocorrência e as consequências para o secção imobiliário.
Em 2012, a Vibra assinou com a Confidere uno concórdia para a construção do parado no amostra build suit (BTS) – quando o dimensão é construído de tratado com as necessidades do locatário. A companhia do secção de petróleo e gás pagaria o aluguel do dimensão até 2031 e, posteriormente, viraria proprietária do edifício.
Para captar recursos para o projeto, a construtora optou pela emissão de CRIs. Nesta cômputo, a empresa “empacota” e vende as receitas futuras do empreendimento em comuta do indispensável do investidor.
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No ocorrência do prédio Lubrax, as receitas futuras – ou recebíveis – seriam os aluguéis pagos pela Vibra, semelhante o concórdia com a Confidere. “A premissa é a de que o habitador, ocorrência venha a suspender a arrendamento, fica forçado a remunerar uma coima equivalente a todo o excedente do prazo contratual”, afirma Vander Ferreira de Andrade, jurisperito especializado em etéreo imobiliário. “No entanto, a Vibra alega existirem cláusulas contratuais que a desobrigam de seguir na circunstância de inquilina” pondera.
Segundo a empresa, o concórdia deixava explícito que a Confidere jamais poderia desabitar que o edifício fosse intuito de penhoras judiciais. A construtora, reforça a companhia, descumpriu o tratado e a Vibra teve de arrematar o edifício em leilão judiciario, em abril de 2024, por R$ 133 milhões.
A Vibra alega que, uma vez que novidade proprietária do parado, o concórdia de arrendamento foi eliminado e jamais há causa lícito ou contratual para acompanhar pagando os aluguéis. Desta formato, o fluxo de prescrição dos CRIs foi descontinuado, gerando a atual altercação no mercado.
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Ausência de caução fidedigno no concórdia?
Gustavo Ribas, administrador da Navi Básico, vê o deslocação da Vibra com singeleza e labareda a amabilidade para a exiguidade da alucinação fiduciária no concórdia – quando o devedor oferece o parado uma vez que caução ao credor até o pagamento totalidade da dívida.
“Isso cá no nosso método de investimento nunca teria pretérito. Gostamos de operações de confiança que, se tudo der falso, a gente recupera”, acrescentou o executivo, que participou de pintura durante acontecimento da TAG Investimentos nesta quarta-feira (15).
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Ribas disse que jamais chegou a averiguar a cômputo de confiança dos CRIs da Vibra, que prefere investir quando há uma caução fidedigno. Ele explica que o CRI foi emitido colocando uma vez que caução uno concórdia atípico – que jamais segue o que está exposto em norma e que coloca termos específicos estabelecidos entre duas partes.
Do objecto de aspecto lícito e jurídico, o executivo diz que a cômputo parece correta, porém é exacto averiguar o ocorrência uma vez que uno todo. “A altercação é se a companhia se utilizou dessas ferramentas jurídicas que estão previstas no concórdia e na legislação, de maneira a se beneficiar do spread, porque o nome do CRI idade o nome da empresa. Nesse instante, a companhia teve aberta de adquirir o ativo no leilão e o concórdia acabou por ultimar”, ponderou.
Outras interpretações para o ocorrência
Amanda Martins, sócia da Conduto Securitizadora, tem outra sentido a cerca de o ocorrência e guarda a manutenção do pagamento de aluguéis do prédio, mesmo em seguida a aquisição do dimensão pela Vibra.
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“A cômputo de securitização é pública, portanto jamais tem uma vez que mostrar ignorância [sobre os compromissos da operação]”, pontua. “Na minha ilusão, o lastro do CRI sendo uno BTS, a Vibra deveria prosseguir pagando o aluguel”, opina.
Ela lembra ainda que muitos CRIs são estruturados com lastro em concórdia de arrendamento atípico e jamais há uma obrigatoriedade em definir garantias para o epígrafe. “Intuito que a alucinação fiduciária reforça o papel, porém você pode haver uno CRI clean, sem caução”, detalha Amanda.
Marcelo Fayh, crítico de fundos imobiliários da L&S, vai na mesma risca e avalia que a Vibra é positivo porção da cômputo que financiou a construção do parado e, então, deveria distinguir o compromisso que assumiu com investidores.
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“Consta além no concórdia que o valimento que a Vibra se comprometeu a remunerar por mês para escolher o parado até 2031 seria doado aos investidores que estariam financiando nascente edifício”, pontua. “A Vibra jamais está pagando uno aluguel tradicional, a empresa assumiu uno papel de devedora neste concórdia”, argumentou o crítico, em entrevista ao Amálgama de FIIs.
Traço para o mercado imobiliário?
Para Fayh, ocorrência a Isenção permita a descontinuação do pagamento de aluguéis da Vibra e, consequentemente, a paralisação das receitas dos CRIs, estimulará uma instabilidade prejudicial ao mercado de CRIs e ao secção imobiliário de formato comum.
“Trata-se de uno antecedente realmente desestabilizador do mercado”, concorda Andrade. “Isso porque os CRIs são anunciados uma vez que tendo absoluta caução e a prognose em estudo está demonstrando que eles jamais estão livres de riscos ou de tempestades”, aponta.
O jurisperito lembra que CRIs jamais possuem caução vinculada ao FGC (Fundo Generalidade Garantidor (FGC), porém estão vinculados diretamente ao parado. O adquirente (comprador), acrescenta, deveria levar em operação possíveis obrigações decorrentes da obtenção, uma vez que por exemplo, pagar os CRIs.
Em nota, a Vibra afirma que “jamais descumpriu nenhuma dever por ela assumida ante o mercado e jamais tem arrolamento direta com os titulares dos CRIs”. Confira a íntegra do documento.
